Is het u al eens gebeurd? Ruzie met de buren over de gedeelde schutting, scheidings- of keldermuur? Dit zijn vaak mandelige zaken, wat betekent dat de eigenaren van de twee buurpercelen allebei voor een gelijk deel eigenaar zijn van die zaak. Veel mensen zijn ervan overtuigd dat veranderingen aan mandelige zaken alleen kunnen worden gerealiseerd wanneer beide buren hiervoor toestemming hebben gegeven, maar is dit wel echt het geval? Over deze kwestie heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zich gebogen.

In de uitspraak van 29 maart 2023 wordt uitgegaan van de volgende feiten. Eén van de eigenaren (hierna: buurman A) van een mandelige keldermuur heeft bij het college van burgemeester en wethouders een vergunning aangevraagd voor het reconstrueren van de keldermuur. Het college heeft deze aanvraag buiten behandeling gesteld, omdat het aannemelijk is dat het bouwplan niet kan worden gerealiseerd, omdat de buren geen toestemming hebben gegeven voor de werkzaamheden. Buurman A zou daarom geen belanghebbende zijn. De rechtbank heeft het beroep van buurman A ongegrond verklaard.

In hoger beroep heeft buurman At aangevoerd dat hij ook zonder toestemming van zijn buren belanghebbende is bij de vergunningaanvraag, omdat hij beschikkingsmacht heeft over de muur. Hij heeft daarnaast de mogelijkheid om bij de civiele rechter vervangende toestemming te verkrijgen als de buren zonder redelijke grond geen toestemming geven voor de reconstructie.

De Afdeling heeft allereerst geoordeeld dat de aanvrager (Buurman A) om een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk in beginsel altijd belanghebbende is bij de beslissing op zijn vergunningaanvraag. Dit is alleen anders als aannemelijk is dat het bouwplan niet kan worden gerealiseerd. Voorts oordeelt de Afdeling dat het ontbreken van toestemming van de buren niet betekent dat het bouwplan van appellant niet kan worden verwezenlijkt, omdat voor de mandelige keldermuur inderdaad gedeelde beschikkingsmacht geldt. Hierbij is verder van belang dat, wanneer de buren geen toestemming geven voor de reconstructie, Buurman A bij de civiele rechter vervangende toestemming kan verkrijgen. De Afdeling heeft derhalve geoordeeld dat Buurman A wel degelijk belanghebbende is bij het vergunningaanvraag.

Uit deze uitspraak blijkt dat het feit dat de buren het niet eens zijn met uw plannen voor veranderingen aan mandelige zaken, niet betekent dat u geen belanghebbende kunt zijn bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning. Ook betekent dit niet dat uw plannen niet zouden kunnen worden uitgevoerd. Mogelijk moet u wel vervangende toestemming verkrijgen bij de civiele rechter.

Let op: voor uw buren geldt natuurlijk hetzelfde. Ook zij kunnen belanghebbenden zijn bij de omgevingsvergunning aanvraag en zich mengen in de procedure bij de gemeente.

Heeft u naar aanleiding van deze blog vragen over mandelige zaken, zoals een gedeelde schutting, scheidings- of keldermuur? Neem dan contact op met Gerard van der Wende of met Fleur Huisman. Heeft u vragen over het verkrijgen van vervangende tostemming? Neem dan contact op met Bas van der Eijk of Lennart Hordijk.

Lees de volledige uitspraak hier